Irtisanominen, varoitus ja purkaminen vaativat todisteellisen tiedoksiannon

Mitä ilmoituksia tämä koskee

Erityissäännös koskee neljää asiaa: vuokrasopimuksen irtisanomista, sen purkamista, 77 §:n mukaista ilmoitusta ja vuokralaiselle annettavaa varoitusta. Muihin vuokrasuhteen ilmoituksiin sovelletaan yleissäännöksiä, joista kerrotaan sivulla sähköinen tiedoksianto.

Todisteellisen tiedoksiannon voi suorittaa usealla eri tavalla

Nämä ilmoitukset on annettava tiedoksi todisteellisesti. Vaatimus täyttyy myös, kun on noudatettu sitä, mitä haasteen tiedoksiannosta on säädetty – esimerkiksi haastemiehen käyttö. Todisteellisia tapoja on siis useita, eikä laki pakota mihinkään yhteen niistä.

Kahden sähköisen viestintäkanavan malli on yksi näistä vaihtoehdoista. Se on se vaihtoehto, jonka tämä palvelu tukee, koska se on omatoimiselle vuokranantajalle käytännössä helpoin järjestää etukäteen.

Kahden kanavan malli

Sähköisesti tiedoksianto onnistuu, kun teet kaksi asiaa:

1. lähetät tiedoksiannon yksilöllisesti ja kirjallisesti sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa, ja
2. lähetät sen jälkeen heräteviestin toisessa, erikseen yksilöllisesti ja kirjallisesti sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa.

Suositus: sähköposti ja tekstiviesti

Laissa ei nimetä kanavia, joten valinta on sopijapuolten. Näiden kahden yhdistelmä toimii käytännössä parhaiten, ja perusteet ovat eri:

• Sähköposti tiedoksiannolle. Siihen voi liittää itse ilmoituksen liitteenä, viesti säilyy lähettäjän omassa kansiossa ja on tallennettavissa sellaisenaan. Jos joudut myöhemmin näyttämään toteen, mitä ja milloin lähetit, näyttö on jo olemassa ilman erillistä työtä. Sähköpostiosoite on myös harvoin sidottu yhteen laitteeseen tai liittymään.
• Tekstiviesti heräteviestille. Se ei riipu sovelluksesta eikä käyttäjätilistä. Jos käytössänne oleva pikaviestin vaihtuu tai palvelu lopetetaan, sovittu kanava lakkaa olemasta – ja silloin sopimus olisi tehtävä uudelleen. Puhelinnumero seuraa käyttäjää liittymän mukana. Heräteviesti on lyhyt, joten liitteitä ei tarvita.

Muukin yhdistelmä käy, kunhan kanavat ovat eri kanavia ja molemmista on yksilöllisesti ja kirjallisesti sovittu. Jos valitset pikaviestimen, nimeä se sopimuksessa – nimeämätön kanava ei ole yksilöity.

Kanavia on siis oltava kaksi, ja molemmista on sovittava erikseen. Lisäedellytys on, ettei heräteviestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, ettei vastaanottaja saanut sitä. Tiedoksisaanti katsotaan tapahtuneeksi kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä – ei tiedoksiannon lähettämisestä. Myös heräteviestin yhteystiedon muutoksista on ilmoitettava viipymättä.

Kevyemmin ei voi sopia edes yhteisymmärryksessä

Sopimusehto, jonka mukaan nämä ilmoitukset voitaisiin antaa tiedoksi jollain muulla tavalla, on mitätön. Mitättömyys tarkoittaa, ettei ehto sido kumpaakaan osapuolta, vaikka molemmat olisivat siitä sopineet. Sopiminen yhdestä kanavasta ei siis ole kahden kanavan mallin kevyempi versio.

Seuraus on ankara ja se on kirjoitettu lakiin: esimerkiksi jos vuokrasuhteen purkamista ei ole suoritettu säädetyllä tavalla, purkaminen on tehoton. Virhe ei siis johda viivästykseen vaan siihen, ettei purkamista ole tapahtunut.

Jokaiselle yhteisvuokralaiselle erikseen

Tässä on ero, joka on helppo mennä väärin. Muut kuin todisteelliset tiedoksiannot voidaan antaa tiedoksi yhdelle yhteisvastuullisista sopijapuolista.

Vuokralainen voi antaa todisteellisen tiedoksiannon, esimerkiksi vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksen, yhdelle vuokranantajista, mutta vuokranantajalla on velvollisuus antaa todisteellinen tiedoksianto kaikille vuokralaisille erikseen. Jokaisen kanssa on siis myös sovittava kahdesta kanavasta, jos tiedoksianto halutaan hoitaa sähköisesti.