Mitkä muutokset koskevat vanhoja vuokrasopimuksia

Pääsääntö: uusi laki koskee myös vanhoja sopimuksia

Voimaantulosäännös sanoo sen suoraan: lakia sovelletaan myös ennen sen voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin. Vanhaa sopimusta ei siis tarvitse uusia, eikä se muutu lainvastaiseksi – siihen vain sovelletaan 1.10.2026 alkaen uusia säännöksiä.

Tämä koskee esimerkiksi tiedoksiantoa (AHVL 13 ja 13 a §), vuokravakuuden 14 päivän määräaikaa (8 §:n 2–4 momentti) ja tupakointikieltoa (26 a §).

Poikkeukset: nämä koskevat vain uusia sopimuksia

Laissa on nimetty luettelo säännöksistä, joiden asemesta vanhoihin sopimuksiin sovelletaan edelleen aiempaa lakia – jollei lain voimaantulon jälkeen toisin sovita. Tuo varaus on olennainen: osapuolet voivat halutessaan sopia uuden säännöksen soveltamisesta, mutta sopiminen on tehtävä nimenomaisesti ja vasta voimaantulon jälkeen.

• Vuokran korottaminen (27 §). Koko pykälä koskee vain uusia sopimuksia. Tämä on helppo ymmärtää väärin, koska muutosta esitellään usein yleisenä uutena ilmoitusvelvollisuutena. Lue lisää vuokrankorotuksesta.
• Vuokranantajan irtisanomisaika (52 §:n 2 ja 4 momentti). Uusi neljän kuukauden irtisanomisaika ja sen edellytys, että vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, koskevat vain uusia sopimuksia. Vanhoihin sovelletaan aiempaa sääntöä: kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, muutoin kolme.
• Muuttopäivä (68 §). Uuden säännöksen mukaan muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymispäivä. Vanhoihin sopimuksiin jää aiempi sääntely.
• Määräaikainen, sen jälkeen toistaiseksi voimassa oleva sopimus (4 §:n 2 momentti). Uusi sopimustyyppi on käytettävissä vain uusissa sopimuksissa.
• Vakuuden kattavuusolettama (8 §:n 1 momentti) ja vakuusehdon mitättömyys (8 §:n 5 momentti). Vanhassa sopimuksessa vakuuden kattavuus ratkeaa sopimusehdosta. Vakuuden yläraja ei kuitenkaan katoa: 5 momentin asemesta vanhoihin sopimuksiin sovelletaan aiempaa 8 §:n 2 momenttia, jonka mukaan kolmen kuukauden vuokraa suurempaa vakuutta koskeva ehto on mitätön. Uusi 5 momentti vain laajentaa mitättömyyden koskemaan muitakin ehtoja. Huomaa myös, että 14 päivän määräaika on eri momentissa ja koskee kaikkia sopimuksia.
• Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen 32 §:n 2 momentti. Saman pykälän 1 momentti sen sijaan koskee myös vanhoja sopimuksia.

Ohittava sääntö: ennen voimaantuloa lähetetty ilmoitus

Tämä ohittaa kaiken muun. Ilmoitukseen, kehotukseen tai varoitukseen, joka on annettu tai lähetetty ennen 1.10.2026, sovelletaan aiempia säännöksiä – riippumatta siitä, milloin sopimus on tehty tai milloin ilmoitus menee perille.

Sama koskee asiaa, joka oli lain voimaan tullessa jo vireillä: se käsitellään loppuun aiempien säännösten mukaan.

Kolmas ankkuri: vuokranantajan ilmoitus

Yksi velvollisuus alkaa vasta erillisestä ilmoituksesta. Vuokralaisen velvollisuus ilmoittaa huoneistossa asuvista henkilöistä (AHVL 17 a §) alkaa vanhassa sopimuksessa vasta siitä, kun vuokranantaja on lain tultua voimaan ilmoittanut hänelle tästä velvollisuudesta.

Vuokranantajan on siis tehtävä se ilmoitus, jos hän haluaa velvollisuuden alkavan. Uusissa sopimuksissa velvollisuus on voimassa suoraan lain nojalla.

Miksi tämä kannattaa tarkistaa itse

Muutosta käsittelevissä yleistajuisissa esityksissä siirtymäsäännös jää usein mainitsematta, koska se on tylsä ja pitkä. Lopputulos on, että sama muutos esitellään yhtäällä kaikkia koskevana ja toisaalla vain uusia koskevana. Kumpi pätee, ratkeaa voimaantulosäännöksen luettelosta – ei siitä, kumman esityksen sattui lukemaan.